L’immobilier commercial, jadis fer de lance des investisseurs avisés en recherche de sécurité et de diversification est aujourd’hui délaissé au profit d’actifs plus porteurs tels que la logistique et l’immobilier de bureaux.
Dans ce climat de « retail bashing », le snacking est devenu en quelques années, le principal moteur de ce marché de niche de l’immobilier d’entreprise.
Découvrons ensemble pourquoi la restauration rapide est passée au statut de star auprès des professionnels de l’immobilier commercial. Quel est le principal frein à son développement et quel impact le concept émergent des restaurants fantômes pourrait avoir sur la valorisation des locaux commerciaux. Pour snacking.fr, Aurélien Tert cofondateur d’UnEmplacement.com, 1er site de rencontre en immobilier commercial pour acquéreurs qualifiés, livre son point de vue.

Depuis 2014, le volume des investissements en immobilier de commerce est passé de 25 % à moins de 10 % du total des volumes investis en France, soit une chute de près de 3 md€. Ce coup de frein des investisseurs est la conséquence directe de la montée d’un sentiment de prudence suite à des questions structurelles, restées sans réponses, sur la dynamique future du commerce en France.


Evolution des investissements en immobilier de commerce : poussée du e-commerce et desertification des centres villes

Depuis le début du 21e siècle, le commerce traditionnel n’a cessé d’être cannibalisé par la montée en puissance du e-commerce qui a franchi le cap symbolique des 100 md€ de chiffres d’affaires en 2019 selon la FEVAD, soit une évolution de + 80 % en dix ans. De son côté, le phénomène de désertification des centres villes progresse chaque année avec un taux de vacance moyen des locaux commerciaux qui a bondi de 7 % à 12 % sur la même période selon le dernier palmarès des centres villes du Procos.

Sur le terrain, le typhon e-commerce a emporté plusieurs secteurs d’activités, avec un appétit féroce pour celui de l’habillement et du prêt à porter qui a été le plus sévèrement touché par cette crise avec notamment le démantèlement du groupe Vivarte, la disparition de l’enseigne Mim ou encore la fermeture de 180 magasins de l’enseigne Promod.

Cependant, certains secteurs résistent voire même progressent comme la restauration et tout particulièrement la restauration rapide qui ne cesse de progresser depuis ces dix dernières années grâce notamment :
. Au besoin des consommateurs de manger toujours plus vite, plus sain et responsable
. A l’explosion de la livraison à domicile alimentée par des plateformes telles que Uber Eats ou Deliveroo
. A la difficulté de disrupter ce secteur par un pur player du web

Evolution du chiffre d’affaires par activité : la restauration rapide comme principal poumon économique du marché de l’immobilier commercial en France

Le secteur de la restauration rapide apparaît ainsi comme le principal poumon économique du marché de l’immobilier commercial avec le secteur des loisirs, de la santé et de l’alimentaire de proximité avec une prédominance du bio. Cette dynamique apporte des éléments de réponse sur l’avenir du commerce en France pour les investisseurs, mais cela sera-t-il suffisant pour relancer la dynamique d’investissement ?

D’après les professionnels de l’immobilier commercial, le principal frein n’est pas tant le changement de paradigme imposé par la révolution digitale et ses effets microéconomiques sur le commerce de proximité, mais la réticence des bailleurs institutionnels à réduire leur niveau de rentabilité fixé sur la base de loyers provenant d’un âge d’or révolu. Aujourd’hui, ils sont entrés dans une phase d’attentisme, préférant retirer leurs actifs du marché en attendant des jours meilleurs que de rentrer dans une spirale déflationniste au niveau des loyers.

Frein au développement : la pénurie d’emplacements en métropole adaptés à l’exploitation de la restauration

Alors même que le taux de vacance des locaux commerciaux progresse partout en France dans les centres des villes moyennes, les grandes métropoles font faces à une pénurie d’emplacements adaptés à la restauration. Cette situation est la conséquence de la stagnation de la surface plancher dédiée à la vente de ces dix dernières années, mais surtout au fait que les propriétaires de locaux commerciaux en pieds d’immeuble sont dépendants de l’accord des copropriétaires pour l’installation d’un conduit de cheminée. Ainsi la majorité des demandes d’installation de concept de restauration sont refusés par les copropriétés en assemblée générale car les nuisances olfactives et sonores liées à l’activité d’un restaurant diminueraient la valeur de leur actif.

D’après les professionnels de l’immobilier, l’île-de-France représente 50 % du volume des recherches de locaux commerciaux en France avec plus de 15 % rien que pour la capitale parisienne et 60 % des recherches des restaurateurs nécessitent une extraction. Une vraie manne pour les spéculateurs en immobilier commercial. La rareté des locaux commerciaux disposant d’un conduit de cheminée en centre-ville des métropoles entraine mécaniquement une hausse des loyers et des droits d’entrée à un tel niveau qu’ils ne sont plus en adéquation avec la rentabilité espérée de la majorité des concepts de restauration rapide. Ainsi, les restaurateurs se rabattent sur des emplacements en périphérie des métropoles où ils pourront compenser la baisse de trafic par le développement de leur livraison.

Une autre option intéressante est de viser une implantation en centre commercial, plus particulièrement dans un « food court »

L’intérêt de ce type d’emplacement pour le restaurateur est de, non seulement, bénéficier d’un effet de destination créé par la multiplicité de l’offre de restauration au m², mais surtout du flux important et qualifié tout au long de la semaine généré par le centre commercial. Les bailleurs des centres commerciaux ont eux aussi été obligés de se restructurer face à la crise du commerce et sont aujourd’hui prêts à faire des concessions sur les niveaux des loyers, voire même une prise en charge des travaux, pour développer un pôle restauration dans le but de redynamiser l’attractivité commerciale de leur galerie.

Sources : Snacking.fr – 8 janvier 2020

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