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Tout d’abord, en quoi est-il pertinent d’investir dans son immobilier professionnel ?

La plupart du temps, le chef d’entreprise débute son activité, dans des locaux qu’il prend à bail.

Après quelques années, il a souvent pu capitaliser ses résultats, sous différentes formes (salaires, distribution de dividendes, mise en réserve), les banques sont alors susceptibles de lui faire confiance sur du financement de long terme, en principe sur 15 ans pour un investissement immobilier pour les locaux de son entreprise que ce soit, un magasin, un CHR, un local d’activité avec du stockage et des bureaux, un local industriel, ou des bureaux pour une activité tertiaire.

Quel intérêt à investir dans son immobilier ?

  • Un intérêt pour le développement de son entreprise :

La maîtrise de son immobilier d’entreprise, est un atout d’abord pour le développement de son activité (commerciale, industrielle ou tertiaire)

Après quelques années d’activité, l’entrepreneur a acquis une vision évolutive de son business, il aura identifié les besoins de son entreprise en surface de ventes, industrielle, de bureau ou de stockage.

A partir de ce moment, il voudra ainsi se donner les moyens de son développement, et son choix immobilier va souvent être un levier de développement de son entreprise (mieux accueillir ses clients, installer de nouveaux équipements, renforcer son front et/ou back office…)

Au-delà, des impacts patrimoniaux et fiscaux, il est clair que la réflexion du chef d’entreprise pour investir dans son immobilier professionnel, doit d’abord s’appuyer sur son projet d’entreprise.

  • Un intérêt fiscal pour le Chef d’entreprise :

En effet, au-delà, de la capacité à se générer un revenu locatif à terme, la fiscalité actuelle peut aussi amener le chef d’entreprise à s’orienter vers l’acquisition de ses murs professionnels plutôt que d’investir dans de l’immobilier locatif par exemple.

Le nouvel IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, exonère l’immobilier de l’entreprise de l’immobilier assujetti à cet impôt.

Dans les grandes agglomérations urbaines, où la valeur de l’immobilier d’habitation est élevée, les investissements immobiliers peuvent rapidement atteindre les planchers d’imposition et donc, l’investissement dans ses murs professionnels est une façon d’échapper à dû concurrence à une imposition.

Par ailleurs, l’acquisition des murs professionnels au moyen de crédits professionnels peut également faire l’objet de montage juridique et fiscal, qui vont permettre la constitution d’un patrimoine immobilier pour le chef d’entreprise, avec un minimum d’imposition directe. C’est ainsi que de nombreux experts comptables et avocats fiscalistes orienteront selon la situation fiscale personnelle du chef d’entreprise vers l’optimisation de déficits fonciers, la mise en place de démembrements de propriétés de l’immeuble ou des parts des Sociétés civiles qui seraient propriétaires de l’immeuble professionnel, avec toutes les combinaisons possibles.

  • Un intérêt Patrimonial pour le Chef d’entreprise :

Le chef d’entreprise qui va décider d’investir dans son immobilier d’entreprise, va souvent se dire : « Plutôt que mon activité règle un loyer à un tiers, pourquoi, ne pas me mettre en situation, d’encaisser ce loyer, et de capitaliser sur cette charge supportée par mon entreprise ? ! »

Ce premier réflexe, est toujours bien ancré dans l’esprit de nos entrepreneurs et ceci est tout à fait légitime.

Si, ce revenu peut être exonéré d’impôt direct pour le chef d’entreprise, il pourra pour sa retraite constituer un complément de revenu foncier appréciable

Par ailleurs, il pourra également décider de revendre cet immobilier, et peut-être dégager de la plus-value sur cette vente. Bien entendu, selon les termes du montage juridique et les choix fiscaux initiaux, les impacts d’impôt sur l’opération seront encore une fois différents, et plus ou moins importants.

Cette optimisation des montages nécessite l’intervention d’experts pour mesurer les risques que comporteraient les différentes options.

  • Quels risques pour le chef d’entreprise ?

L’immobilier est une valeur plutôt sûre, mais cette valeur est comme tout placement avec un niveau de risque qui va dépendre :

  • De la nature de l’investissement : L’achat de murs de commerce dans des centres-villes de grandes métropoles est en principe moins risqué que l’achats de local industriel dans des environnements ruraux par exemple
  • De la liquidité de l’investissement immobilier : Il sera sans doute plus facile de vendre rapidement dans des zones urbaines qu’un local industriel dans d’autres zones d’implantation
  • De son prix d’acquisition : Il faudra toujours être vigilant sur le coût d’acquisition du bien. Sa valeur d’achat, est-elle au juste prix, par rapport à mon besoin, par rapport au secteur d’implantation, par rapport à des biens équivalents, ou s’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien ancien
  • De la législation : Les règles et décisions d’urbanismes évoluent, les normes, la connaissance des matériaux, peuvent avoir des impacts sur l’investissement immobilier sur le long terme

Tous ces facteurs nécessitent d’être passés en revu au mieux pour s’assurer de la pertinence de la décision d’investissement sur le long terme.

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